【法則４】不動産投資では何を基準に決断するべきか？
おはようございます。
資産運用学教授の長岐（ながき）です。
私は、銀行員だった経験に基づき、お金に関する基本的なことを分かりやすく、お伝えしていきます。
初心者が陥りやすい“２つの罠”とは？
初心者がしっかり勉強をして不動産投資の知識をつけて、「さあ、実際に不動産投資をやってみよう！」と始めても、すぐにはよい結果が出せないことがあります。
その理由としていちばん多いのが「なかなか決断できない」ことなのです。
不動産投資の世界ではスピードが求められることが多く、タイミングを外すと良い物件は市場からなくなっていたり、同じ物件でも価格が変わっていたりするのです。
スピーディに決断するためには、自分の判断基準を明確にしなければなりません。
初心者が最初に陥りやすい２つの罠とそこから抜け出す方法を整理しておきましょう。
◆出版されている書籍がどれも正しく見えてしまう
書籍だけでなくセミナーの内容や経験者の話なども含まれます。
とにかく読んだ話、聞いた話がすべて良さそうに思えて、そのすべてを真似しようとしてしまうと、混乱して、正しい判断ができなくなります。
どんな取引の場合にも、基本となる考え方の他に多くの外部要因が関係しています。
すべてを同じ条件に整えることは不可能です。
大切なのは、得た情報のひとつひとつを分析し、自分ができる不動産投資法のパターンを理解することです。
そのパターンが判断基準となってくれます。
いろいろな話の中から、自分でできることだけを選んで推し進めることが成功へのいちばんの近道なのです。
◆何を見ても買いたくなってしまう
初心者にありがちな行動パターンとして、物件取得を焦るあまり物件情報を見ただけで買う気満々になってしまうことです。
とくに価格帯が値ごろだったり、表面利回りが高かったりする場合によくあることです。
「とにかく購入したい！」と考えるのではなく、自分の判断基準がしっかりできるまでは、時間をかけて調査を行わなければなりません。
なかなか難しいことなのですが、時にはあえて「購入しない」という決断も必要です。
自分が希望するキャッシュフローを得るためには、次のような目安を持っておくといいでしょう。
・物件の規模を決める
・物件の所在エリアを決める
・物件価格の上限を決める
・物件の築年数は何年までならOKか
・家賃収入はどの程度見込めるのか
・修繕費、管理運営費などの維持費はどのくらいかかるのか
・その物件を購入するための自分側の条件の確認
（自己資金はいくらまで出せるか、融資の条件はどうなるか、など）
たとえば、「利回りの高い物件が欲しい」とはだれもが思うことですが、出回っている物件情報で「利回りが高い」ものは、「利回りも高いが空室率も高い」もしくは「利回りは高いが修繕費も多くかかる」などの理由があることがほとんどです。
その理由が自分にとって受け入れられるものなのかどうかの判断は、それぞれが持つ判断基準に照らし合わせて考える必要があるでしょう。
自分の判断基準をつくる３つのステップ
物件の判断基準には、どのような投資手法なのかをはじめ、自分の属性や与信、ターゲットとするエリアなどさまざまな要因がからんできます。
その中で自分にあった投資のやり方で自分の基準をつくっていくことが大切です。
Aさんにとって良い物件が、Bさんにとっても良いとは限りません。
Cさんが満室稼働させている物件をDさんも同じように満室経営できるとは限らないのです。
一番危険なのは、自分には合っていない他人からの受け売りの基準を、そうとは知らずに判断基準にしてしまうことです。
他の人の意見は十分に参考にしながらも、自分自身の判断基準をもとに常に冷静にジャッジすることが重要です。
では、どのようにその基準をつくるのか？ここでまとめておきましょう。
＜ステップ１＞ 自分のお金の価値観を確認し、投資準備のために改めるべきは改める
＜ステップ２＞ 購入したい不動産のイメージを具体的に描いておく
（価格、規模、家賃収入、将来の資産性、大家さんとしての自分がどうなりたいのかのイメージなど）
＜ステップ３＞ 自己投資を行い、不動産投資を学ぶ
この中で特に大事なのはステップ３の自己投資です。
不動産投資をしっかり学ぶことで、投資手法や物件の種別などの知識を得ていろいろな指標が理解できるようになり、自分なりの物差しを持てるようになります。
自分の判断基準を明確に持っていれば、その基準に合うか合わないかをジャッジすればいいのでスピーディな決断ができるようになるのです。
ただ、この３つのステップでしっかり判断基準をつくる準備をして臨んでも、必ず１００％成功するというわけには残念ながらいきません。
誰もが決断の場数を重ねて、時には小さな失敗も経験しながら自分の判断基準をより詳細で明確なものにしていくのです。
物件の選定方法や融資条件の確認、入居者募集のノウハウや出口戦略など不動産投資にはたくさんの過程があります。
それらをひとつひとつ実体験によってクリアにしていくことで、自分の判断基準もどんどん明確にしていけるのです。
つまり、より速く、より正確な判断ができるようになるということです。
＊この記事以外にもコラムをアップしています。その他コラムはインベスターズギルドのコラムサイトでご覧ください。http://investorsguild.jp/column/criteria-of-decision/
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