不動産投資での爆発的な資産形成法２
様々な評価シミュレーションツールが市場に出回っていますが、苅田の推奨は、原理原則に基づいて自分自身で真っ白なエクセルシートからご自身専用の基本ツールを作成することです。
これによって、賃貸経営事業の基本原理が改めて理解できますので、その後に市場から入手した詳細バージョンを併用しましょう。
最初から第３者が開発した詳細なツールを使ってしまうと、ブラックボックスとなる部分が必ず出てきますので、それを避けることが重要です。
私は原則として、不動産投資を実践する上では、
１）一定期間（典型的には１０年程度）保有してキャッシュ・フローを獲得した後は市場で売却する
２）建物の減価償却期間まで持ちきって収益を取り切る
という２つの基本的な考えに立ちますが、基本は５年～１０年程度保有して売却とします。
もちろん、短期での売買で売却益を確保しながら物件を増やしてキャッシュ・フローを確保して資産形成していく戦略もありますが、原則として億円級のRC物件を投資対象にしていますので、購入や売却に伴う諸経費が多額になり、短期売買には不利な投資法です。また、法定耐用年数までの持ちきりも、建物修繕リスクが伴うと考えています。
諸経費に自己資金を全額投入している以上は、CCR（キャッシュ・オン・キャッシュリターン、投入した自己資金が１年間に回収できる割合）が確実に１００％以上になる期間として最低５年程度、平均的には１０年間程度は保有していく戦略がキャッシュ・フローを判断しても望ましいことになります。
